[오늘 하루 어휘력] 유찰(rupture of tender)

 

유찰(rupture of tender)이란 무엇인가

유찰을 이해하기 위해서는 부동산 경매에 대해 먼저 알아야 합니다. 경매에 대한 기본적인 정의는 특정 물건에 대하여 이 물건을 구매하고 싶어 하는 두 명 이상의 사람이 있을 경우 그중 가장 높은 가격을 부르는 사람에게 그 물건을 파는 행위를 우리는 경매라고 합니다. 부동산 경매도 마찬가지입니다.

개인이 부동산 매물을 담보로 대출을 받았는데 갚을 능력이 되지 않은 채무자가 나타났을때 채권자를 포함한 금융기관은 담보로 한 매물을 압류하고 일반인들에게 공개적으로 매각 절차를 밟습니다. 특정 매물에 관심이 있는 사람들은 해당 법원에 모이게 됩니다. 이러한 사람들을 응찰자라고 부르는데 응찰자들은 감정평가액 이상의 금액을 작성하고 가장 높은 금액을 부른 응찰자는 낙찰자가 되어 물건의 주인이 되고 그 금액은 채권자들에게 돌아가는 것이지요.

관심도가 높은 매물은 응찰자들이 몰려들지만 그렇지 않은 경우도 있습니다. 최초 경매에서 응찰자들이 나타나지 못해서 입찰불능 상태가 되어 낙찰되지 못하고 경매 무효가 되었을 때에는 이 매물을 다음 경매로 넘어가게 되는 상황을 우리는 유찰이라고 부릅니다. 유찰은 영어로 rupture of tender 또는 failure of tender라고 부르며 유찰이 되어 다음 경매로 넘어갈 때에는 20%~30%로 저감이 되어 경매 입찰을 시작합니다.

 

 

전세사기에 역전세난으로 셀프낙찰까지 증가한 현시대 대한민국

2022년 12월부터 본인의 자본으로 소유한 것이 아닌 대출 및 전세임대로 마련한 깡통주택을 많게는 수천대까지 보유했던 악질적인 임대인사기로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못한 '빌라왕 사태'사건이 있었습니다. 이 빌라왕 사태는 김 모 씨 한 명뿐만 아니라 여러 비슷한 사건들이 급증하면서 피해를 보게 된 임차인들 또한 속출하기 시작했죠.

뿐만 아니라 경기침체로 인하여 부동산시장까지 하락기에 접어들면서 매매 가격보다 전세가가 더 높아지는 역전세난까지 겹치게 되었습니다. 전세보증금을 돌려받기 위해 전세권을 설정했던 임차인들이 거주지를 경매로 내놓았지만 보증금 변제문제로 응찰자가 생기지 않아 여러 번 유찰되는 사례들이 빈번하게 발생되고 있다고 2023년 4월 25일 청년일보(https://www.youthdaily.co.kr/)는 보도했습니다.

지지옥션의 이주현 선임연구원은 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택의 경우 낙찰금액을 포함하여 임차인의 변제를 해줘야 하는 상황이 발생하기 때문에 경매종결까지 시간만 지체가 되는 경우가 많다며 이를 막기 위해 임차인들이 경매시장에 뛰어들어 거주지를 직접 낙찰을 받아내는 '셀프낙찰' 또한 급증하는 추세이며 이와 같은 일들이 앞으로도 계속 나타날 것이라고 전망하고 있습니다.

셀프낙찰을 하는 경우 낙찰대금과 보증을 상계처리할 수 있어 세입자 입장에서는 보증금으로 내집 마련을 하는 효과를 거둘 수 있지만 울며 겨자 먹기식으로 경매에 참여하는 경우가 있기 때문에 정부는 이와 같은 손실을 줄여주기 위해 이달부터 국세와 지방세보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있도록 관련법을 개정했다고 밝혔습니다. 또한 셀프낙찰을 받았다 하더라도 무주택자 요건은 유지시키는 '주택공급규책' 개정안을 7일부터 24일까지 입법예고 한다고 국토교통부는 발표했습니다. 전세사기로 인해 막대한 손해를 보는 임차인들이 더 이상 나타나지 않았으면 하는 바람입니다.